Vyhľadávanie
-
-
Obrázkové menu
Žiadne položky v obrázkovom menu

Znalecký posudok slúži na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a taktiež zdokumentovanie aktuálneho technického stavu nehnuteľnosti. Znalecký posudok sa vypracováva pre rôzne účely, tzn. pre každý účel má znalecký posudok isté špecifiká. Posudok platí vždy len pre daný účel, pre ktorý je zhotovený. Najčastejšie sa stretávame so znaleckým posudkom pre účely hypotekárneho úveru, dedického konania, darovania nehnuteľností či pre účely súdneho rozhodnutia.

 Základné pojmy v oblasti ohodnocovania nehnuteľností:

  • Všeobecná hodnota – ide o hodnotu nehnuteľnosti, ktorú znalec stanovuje v znaleckom posudku. Táto hodnota by mala zodpovedať predajnej cene, ktorú možno dosiahnuť na voľnom trhu, keď predávajúci aj kupujúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou, bez vedľajších pohnútok (zrýchlený predaj, predaj rodine a pod.). Na všeobecnú hodnotu vplývajú mnohé faktory (technický stav nehnuteľnosti, vybavenie nehnuteľnosti, aktuálny stav na trhu s nehnuteľnosťami a pod.), ktoré znalec musí vo výpočte zohľadniť. Všeobecná hodnota nezahŕňa vplyv špecifických vplyvov (napr. predaj medzi rodinou, osobitný záujem kupujúceho, ktorý je ochotný zaplatiť vyššiu cenu, predaj pod časovou tiesňou a pod.).
  • Cenu nehnuteľnosti možno vyjadriť ako finančný objem, ktorý zaplatí kupujúci predávajúcemu za istú vec. Cena závisí od dohody medzi oboma stranami. Cena nehnuteľnosti môže byť rôzna, ale aj rovnaká ako jej hodnota. Príklad môže byť predaj jedného bytu rôznymi realitnými kanceláriami (každá bude mať výslednú cenu pravdepodobne rôznu -  v závislosti  od zisku), prípadne predaj bez realitnej kancelárie (cena bude nižšia, keďže je znížená o maržu realitnej kancelárie). Ak sa ten istý byt bude predávať blízkej rodine, jeho cena bude ešte nižšia. Osoby, ktoré predaj „netlačí“ sa snažia zase cenu zo začiatku navýšiť a vyčkávajú, prípadne len pomaly spúšťajú z ceny. Osoba, ktorá sa chce nehnuteľnosti zbaviť z rôznych dôvodov (najmä časová tieseň) zase cenu zníži rýchlejšie a môže dôjsť aj k predaju „pod cenu“. Na cenu nehnuteľnosti teda vplývajú mnohé faktory, ktoré sú často subjektívne a znalec ich nemôže zahrnúť do výpočtu všeobecnej hodnoty. Úloha znalca je byť nestranný a nezaujatý.
  • Medzi ľuďmi často prevláda názor, že znalec stanovuje nižšiu hodnotu, ako je skutočná predajná cena nehnuteľnosti alebo ju naopak umelo navyšuje. Úlohou znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú má táto v danom čase, mieste. Znalec stanovuje hodnotu podľa svojho najlepšieho svedomia a vedomia a je za výslednú hodnotu zodpovedný. Tvrdiť teda hneď, že hodnota nehnuteľnosti je nízka (prípadne vysoká) je nesprávne – nechajte si znalcom vysvetliť postupy a vplyvy, ktoré pri výpočte zohľadnil. Pri odovzdávaní posudku objednávateľovi je bežná prax, že znalec stručne informuje objednávateľa o výsledkoch a záveroch a stručne vysvetlí postup výpočtu všeobecnej hodnoty. Podrobný výpočet všeobecnej hodnoty je popísaný v posudku. Tento však nemusí byť zrozumiteľný laickej verejnosti, keďže pri výkone svojej činnosti znalec používa množstvo informácií (technických, právnych) a postupov a ich celé obsiahnutie a popísanie v posudku by zabralo veľké množstvo času, posudok by bol vypracovaný nehospodárne a zbytočne by sa predražoval.
  • Znalecký posudok je platný pre dátum, v ktorom bol vyhotovený. Znamená to, že závery znaleckého posudku (v tomto prípade stanovená všeobecná hodnota) nie je možné použiť pre preukázanie hodnoty nehnuteľností nekonečne dlho. Teoreticky možno konštatovať, že všeobecná hodnota stanovená v znaleckom posudku je „platná“ v tom období, v ktorom nedošlo k zmene faktorov, ktoré vplývajú na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti. Keďže faktorov, ktoré vplývajú na všeobecnú hodnotu je veľa, nebude platnosť všeobecnej hodnoty a tým aj znaleckého posudku dlhá. Táto doba je skôr závislá od času, ktorý akceptuje inštitúcia (orgán verejnej moci, fyzické a právnické osoby,..), pre ktorej potreby je znalecký posudok vypracovaný (samozrejme pri stave, keď nedošlo k výrazným zmenám na nehnuteľnosti alebo na trhu s nehnuteľnosťami). Bežne sa táto doba pohybuje 1/2 roka. Z hľadiska výpočtov, ktoré sú potrebné na stanovenie všeobecnej hodnoty by aj v prípade „zmrazenia“ technického stavu nehnuteľnosti (tzn. nedošlo by k stavebným zmenám a pod.) a trhu s nehnuteľnosťami (čo je prakticky v dnešnej dobe nemožné) je najdlhšia doba, počas ktorej by sa výpočet nezmenil doba rovná perióde aktualizácie koeficientu vývoja cien stavebných prác a materiálov v stavebníctve (vydáva štatistický úrad Slovenskej republiky), pričom tento sa aktualizuje po kvartáloch (s 3 mesačným oneskorením).


Pre vypracovanie znaleckého posudku sú potrebné podklady, ktoré závisia od rôznych faktorov. Za poskytnuté podklady je zodpovedný objednávateľ. Časť podkladov si vie znalec zabezpečiť svojpomocne (napr. zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti, fotodokumentácia, vek stavby a pod.). ostatné potrebné dokumenty je objednávateľ povinný znalcovi dodať ,aby znalec mohol posudok vyhotoviť.